Desahucio por falta de pago

José Alfredo Caballero Gea

I. Cuestiones previas

A) Juicio verbal de desahucio por falta de pago

El juicio verbal es el procedimiento legalmente establecido para decidir la demanda en ejercicio acumulado de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y demás cantidades asimiladas, y de reclamación del importe de las rentas y demás cantidades adeudadas, y las que se devenguen hasta el desalojo.

Es cierto que se trata de un procedimiento de carácter especial y sumario, en el que solo pueden resolverse por sus cauces las controversias antes expresadas derivadas de la existencia de un contrato de arrendamiento. Por tanto, quedan fuera de su ámbito y están reservados para el juicio ordinario aquellos supuestos en que situación a resolver no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora, así, por ejemplo, cuando deba resolverse si la ocupación del demandado de la vivienda propiedad del actor tuvo lugar o no en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda. Ahora bien, no es admisible alegar la complejidad en base a cuestiones creadas artificialmente por la demandada.

B) Arrendamiento, presupuesto del desahucio

Existe un presupuesto básico y determinante para que la acción de desahucio pueda llevarse a cabo, esto es, que exista una relación jurídica arrendaticia concreta entre las partes, y que además exista un incumplimiento de las condiciones fijadas contractualmente por parte del arrendatario, en este caso, la falta de pago de la renta. La acción de desahucio es resolutoria del contrato de arrendamiento y recuperatoria de la posesión.

El arrendamiento es un contrato consensual, bilateral y oneroso, que se perfecciona por el concurso de la voluntad de quienes lo celebran, y que se extingue también por la coincidencia en tal sentido de la voluntad de los contratantes (mutuo disenso), por la aceptación de la voluntad, inicialmente exteriorizada, judicial o extrajudicialmente por la otra parte, o, en fin, por concurrir alguna de las causas contractuales o legales de extinción del contrato judicialmente declarada.

El artículo 27.1 y 2.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato en caso de impago de la renta o cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

C) Desahucio, cantidades ciertas y determinadas

En el juicio de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, que es necesario partir de cantidades ciertas y previamente determinadas, no pudiéndose fundar la acción de desahucio en el impago de cantidades que previamente no estuvieran determinadas con certeza o asumidas por el arrendatario.

La indeterminación de las rentas impide que prospere la acción de desahucio, pues este juicio no es cauce procesal idóneo para debatir en su seno cuáles sean las cantidades correctas cuyo abono compete al arrendatario demandado, señaladamente en los casos de diferencias por actualizaciones de renta, incrementos por mejoras, servicios generales y otros.

Nuestro Tribunal Supremo tiene reconocido en sentencias de 1 junio 1962 y 25 junio 1964, entre otras, que, para el éxito de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, es preciso que al tiempo de ejercitarla se parta de un precio cierto y determinado, dando lugar la indeterminación de la cuantía de la renta a la desestimación de la acción de desahucio. Los límites cuantitativos de la obligación del arrendatario deben aparecer clara de los términos del contrato, siendo preciso, en caso de discrepancia, acudirse para su fijación al juicio declarativo, sentencia (Sentencia Audiencia Provincial Madrid 9 febrero 2004).

Solo para el supuesto especifico de que la acción de desahucio por impago de rentas o cantidades adeudadas se halle fundada en cantidades de diversa condición, unas incontrovertidas o no discutidas, como pudiera ser la renta arrendaticia, y otras indeterminadas, ilíquidas y controvertidas, como pudiera ser el IBI o una repercusión por obras, entonces el desahucio podría prosperar en base al impago acreditado de las cantidades líquidas y no controvertidas.

D) Desahucio, impago de servicios y suministros

La sentencia Tribunal Supremo de 20 julio 2011, 530/2011, rec. 352/2009, reitera la doctrina jurisprudencial:

«El coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 nov. 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».

La sentencia Tribunal Supremo del 30 dic. 2015 aborda la cuestión relativa a la tasa de basura en los siguientes términos:

«Doctrina jurisprudencial sobre el impago por el arrendatario de los costes de servicios y suministros como causas de resolución comprendida en el artículo 114.1ª Ley de Arrendamientos Urbanos 1964. Para resolver la cuestión jurídica que plantea el recurso, consistente en si el importe de la tasa de recogida de basuras o residuos urbanos ha de ser considerado una cantidad asimilada a la renta, de modo que su impago constituya causa de resolución del contrato de arrendamiento conforme al artículo 114.1ª Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, debe tomarse como referencia la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre el impago por el arrendatario del importe del impuesto sobre bienes inmuebles y del coste de los servicios y suministros a que viene obligado —en arrendamientos regidos por el Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964—, según la disposición transitoria segunda, apartado C) 10.2 y 10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994»

E) Desahucio por impago del IBI

a) Doctrina jurisprudencial

La Sentencia Tribunal Supremo, Pleno, 12 enero 2007 rec. 2458/2002 declaró como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 nov. 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964». Esta posición doctrinal ha sido reiterada en relación con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en las SSTS 24 sept. 2008, rec. 768/2004, 3 oct. 2008, rec. 2011/2004 y 10 marzo 2010, rec. 833/2005).

En la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 junio 2009, rec. 2320/2004 se seguía la línea iniciada por la Sentencia del Tribunal Supremo del Pleno, citada por la parte recurrente, en relación con el IBI, con los siguientes argumentos: (…)

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José Alfredo Caballero Gea