Arrendamientos urbanos

José Alfredo Caballero Gea

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Ley 29/1994, de 24 de nov., de Arrendamientos Urbanos

TÍTULO I Ámbito de la ley, arts. 1 a 5 LAU

Artículo 1. Ámbito de aplicación

A) Texto

Artículo 1. Ámbito de aplicación.

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

B) Ámbito de la aplicación

a) «Se destinen a vivienda o a usos distintos…»

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24-11, extiende, en su artículo 1.º, su ámbito de aplicación a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos al de vivienda. En la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24-11-1994, se dice, al distinguir entre contratos de arrendamiento de vivienda y contratos para uso distinto, que este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario solo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurrir al régimen del Código Civil.

De todo ello se colige que la protección del arrendatario, en los supuestos de vivienda, tiene más intensidad cuando son de vivienda propia que cuando se trata de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

b) Pacto: destinar exclusivamente a vivienda

Una vez reconocido por ambas partes litigantes que, en el contrato de arrendamiento, se pactó que el piso arrendado será destinado exclusivamente a vivienda, quedando terminante prohibido cualquier otro destino sin permiso expreso y escrito de la propiedad, se ha de tener en cuenta que, si bien los contratos sometidos a la legislación especial tienen un régimen jurídico propio, no por ello debe excluirse a éstos de la aplicación de las normas generales en materia de contratos, en cuanto no sea contraria ni se oponga a esa legislación especial.

Así el artículo 1258 Código Civil establece que los contratos obligan a cumplir lo pactado entre las partes, y el artículo 1091 Código Civil establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, de lo que es indudable que la obligación asumida por el arrendatario de destinar el inmueble exclusivamente a vivienda es un pacto válido y eficaz y que debe ser cumplido por la parte que asumió esa obligación, no pudiendo el arrendatario cambiar su destino

C) Arrendamientos, Código Civil

a) Contrato de arrendamiento, naturaleza

El contrato de arrendamiento constituye una transferencia, temporalmente limitada, de la posesión inmediata de un bien inmueble y de todas las condiciones de uso del mismo, a cambio de un precio cierto.

El contrato de arrendamiento, en virtud del cual una de las partes se obliga a dar a otra el goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, es bilateral y sinalagmático, pues las obligaciones que de él derivan son para las partes recíprocas, de forma que la base objetiva del contrato desaparece cuando la relación de equivalencia entre las prestaciones se rompe de manera tal que ya no puede hablarse de contraprestación.

En cuanto a la naturaleza y contenido de arrendamiento, hemos de comenzar señalando con carácter general que no por principio toda cesión de uso y disfrute de una cosa por una persona a otra, por tiempo determinado y precio cierto, tiene que ser siempre un arrendamiento de cosas, pues, aunque ello sea la esencia de aquél, de acuerdo con el concepto que de él nos da el artículo 1543 Código Civil, puede constituir en un caso concreto otra figura jurídica ya regulada por dicho Código, en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 Código Civil —al no existir en nuestro Derecho un «numerus clausus» de contratos—, o bien regulada dentro del ámbito administrativo, como pueden ser las concesiones; y, ya en particular, debemos añadir que no todos los arrendamientos de viviendas o locales están comprendidos y regulados en la Ley especial de Arrendamientos Urbanos, sino que pueden estarlo en el Código Civil y regirse por sus normas.

b) Clases de arrendamientos

Conviene recordar que —artículo 1542 Código Civil— el arrendamiento puede ser de cosas o de obras y servicios; artículo 1543 Código Civil, en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto; los arts. 1546 a 1582 Código Civil regulan los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, pero tan solo aplicables a aquellos arrendamientos rústicos y urbanos excluidos de su específica regulación.

c) Arrendamiento: disposición, administración

El arrendamiento de cosa común inmueble puede considerarse como un acto de disposición, si excede de seis años y es inscribible en el Registro de la Propiedad, o como un acto de administración si es inferior a ese plazo, de manera que, en el primer caso, es necesario la unanimidad de los copropietarios para llevarlo a cabo (artículo 397 Código Civil, en la interpretación que hace del mismo el Tribunal Supremo), mientras que, en el segundo, se precisa la mayoría de los miembros para su válida perfección (artículo 398 Código Civil); en caso de no concurrir esa unanimidad o mayoría, el contrato es nulo al no haberse prestado el consentimiento necesario para ello.

La distinción entre actos de disposición —los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reales o gravámenes— y actos de administración —los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa—, que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación: la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que, por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización y exigen, para ser llevados a cabo válidamente, no solo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los actos de disposición.

La jurisprudencia hubo de reconocer igualmente la naturaleza excepcional de ciertos actos de administración proclamando:

a) Que, si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga, bien por el largo tiempo que para su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración.

b) Que, aunque en algunas sentencias, con arrendamiento especial, se llegó a calificar como derecho real, posteriormente se ha vuelto a reconocerle su carácter de derecho de crédito, aunque en ciertos casos se dijo que equivalía a un derecho real, o actuaba como tal, o tenía ciertos efectos, o recibía un trato parecido al de los derechos reales.

d) Obligaciones del arrendador, art. 1554 CC

Artículo 1554 Código Civil.

El arrendador está obligado: / 1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. / 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. / 3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

1. Concepto, naturaleza, facetas

El contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador, por tanto, de obligaciones recíprocas, de forma que, si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe a cambio procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres facetas distintas:

La primera consistente en la entrega al arrendatario de la cosa objeto del contrato —artículo 1554.1 Código Civil—, como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma.

La segunda consistente en conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y, en consecuencia, hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin —artículo 1554.2 Código Civil—.

La tercera dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato —1554.3 Código Civil—, por lo que el arrendador tiene prohibida toda alteración o perturbación en perjuicio del inquilino del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto —incluso el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia— y ha de responder de los hechos propios o ajenos que incidan o desmerezcan el pacífico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce.

La obligación de entrega a que se contrae el núm. 1.º del artículo 1554 Código Civil presupone que lo sea con posibilidad de cumplimiento del destino pactado, ya que entregar, en el aspecto jurídico, en materia de arrendamiento es efectuar desplazamiento de posesión, con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido, como base fundamentadora y motivo esencial del contrato, en cuanto al destino a dar a lo arrendado.

La finca, por consecuencia de las actuaciones constructivas e instalación de los elementos necesarios, ha de cumplir el destino y fin para lo que fue arrendado, tal como exige el artículo 1555.2.º Código Civil.

Una combinación de los arts. 1554 a 1574 Código Civil y partiendo de que el contenido del derecho del arrendatario se halla integrado por el goce de la cosa arrendada, ofrece al arrendatario, en caso de perturbación de hecho o de derecho en la vivienda imputables al arrendador, dos posibilidades:

a) La resolución del contrato.

b) Otras acciones que pudieran asistirle, entre las cuales están las derivadas de los arts. 1101, 1556, 1651 (interdictos) o la presente, reclamando la anulación de aquellas obras realizadas por la arrendadora que perturban aquel goce pacífico, en tanto que la construcción de ventanal y terraza suponen una intromisión ilegítima en su intimidad o privacidad (artículo 18 Constitución).

En tal sentido, el artículo 1554.3.ª Código Civil impone al arrendador la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, prohibiéndole variar la forma de la cosa (artículo 1557 en relación con los arts. 467, 487 y 489 Código Civil, éstos referidos al usufructo).

El párrafo 2.º del artículo 1559 Código Civil, incidiendo una vez más en la brevedad del plazo, establece la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de llevar a cabo todas las reparaciones comprendidas en el núm. 2 del artículo 1554, y aunque ambas expresiones repudien toda demora, es lo cierto que no fijan temporalmente el plazo dentro del cual ha de verificarse la notificación o aviso por lo que ha venido entendiéndose en función del daño producido y de las causas generadoras del mismo, exigiéndose un plazo perentorio y urgente en aquellos supuestos en que el resultado dañoso se viene produciendo de forma continuada y agravándose el mal causado por el transcurso del tiempo y permitiéndose mayor elasticidad cuando el mal ocasionado haya sido debido a causa única y en la que el transcurso del tiempo no agrave sus consecuencias, todo ello con el fin de que el arrendador, al tener cabal conocimiento, pueda proceder a hacer las reparaciones necesarias. (…)

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José Alfredo Caballero Gea

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