Propiedad Horizontal, cuotas impagadas, reclamación

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A) Obligaciones del propietario

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

CAPÍTULO II Del régimen de la propiedad por pisos o locales.

Artículo veintiuno.

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

Artículo noveno.

1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. […]

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley. […]

B) Presidente de la comunidad

El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal preceptúa que «el Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten», como voluntad de la Comunidad. Reconociéndole capacidad para ser parte en un proceso (como resulta del artículo 6.1.5º Ley de Enjuiciamiento Civil).

Ahora bien, esa representación orgánica no permite que el presidente actúe al margen de la junta de propietarios, como órgano que expresa la voluntad de la comunidad. Conforme a lo establecido en el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la junta de propietarios «Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común». Es la junta de propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la junta.

C) Proceso monitorio

El proceso monitorio de reclamación de deudas instaurado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal se creó en aras de impulsar la reclamación judicial de cuotas adeudadas por los propietarios morosos facilitando en definitiva el normal desenvolvimiento de las mismas. Se trata así de crear con rapidez un título de ejecución sobre la base de la existencia de ciertos documentos que ofrecen una cierta fehaciencia, mediante un previo requerimiento judicial al deudor, que determina en el supuesto de que éste no comparezca o no se oponga que la intención se convierte en un verdadero título de ejecución.

La Ley de Propiedad Horizontal exige para la admisibilidad del proceso monitorio en estos casos lo siguiente:

Que la Junta de Propietarios liquide la deuda.

Que la Junta acuerde su exigencia judicial a través del monitorio.

Que ese acuerdo de la Junta se notifique a los propietarios afectados o en su caso en la forma establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.

Que se certifique el acuerdo de la Junta aprobatorio de la liquidación detallada de la deuda por quien actúe como secretario de la Comunidad de Propietarios, con el visto bueno del presidente.

Que la demanda especifique a qué periodos y conceptos corresponde la deuda reclamada, exigencia que no responde a ningún formalismo, sino a la necesidad de que el demandado conozca el alcance de la reclamación y pueda, en consecuencia, oponer frente a la misma lo que crea oportuno, formando parte del propio derecho a la defensa, que no puede ejercitarse de manera efectiva frente a reclamaciones inconcretas, como la que es objeto de análisis en esta resolución. Expresiones tales como la del certificado de autos o «saldo anterior» no cumplen esas exigencias y originan indefensión.

El rigor del legislador se justifica por el hecho de tratarse de un procedimiento especial —el juicio monitorio regulado en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil— que permite una sumaria ejecución de la deuda reclamada dictando auto mandando despachar la ejecución si no se suscita oposición expresa por parte del deudor, poniéndose de manifiesto el carácter de «requisitos de procedibilidad» de las condiciones establecidas en el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la interpretación rigurosa a la que el texto ha sido sometido por los Tribunales, cuya ausencia llevará consigo la inadmisión a trámite de la demanda.

Admitida a trámite la solicitud de monitorio y requerido de pago el deudor en el plazo de veinte días que al efecto le concede el artículo 815 Ley de Enjuiciamiento Civil, el mismo puede adoptar alguna de estas posturas:

a. Pagar

Lo que determina conforme al artículo 815 nº1 en relación con el artículo 817 Ley de Enjuiciamiento Civil que una vez que lo acredite se le haga entrega del justificante de pago y se archiven las actuaciones, bien entendido que el pago puede hacerse directamente al acreedor, mas no se excluye la consignación judicial.

b. Oponerse.

El artículo 815 nº 1 Ley de Enjuiciamiento Civil, establece el deudor «… comparezca ante éste (el tribunal) y alegue sucintamente, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada».

c. No comparecer.

La incomparecencia del deudor unida al impago de la deuda determina que conforme al artículo 816 Ley de Enjuiciamiento Civil, que cumple estrictamente con lo establecido en la exposición de motivos apartado XIX de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se dicte por el Letrado de la Administración de Justicia decreto dando por terminado el proceso monitorio a la vez que dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud, prosiguiendo esa ejecución conforme a lo dispuesto para las sentencias judiciales.

D) Certificación del acuerdo

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

CAPÍTULO II Del régimen de la propiedad por pisos o locales.

Artículo veintiuno.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

a) “Liquidación”, algo más que el saldo

Una liquidación implica algo más que el mero reflejo de un saldo, porque si liquidar consiste en hacer el ajuste formal de una cuenta, la liquidación comprende las operaciones que sirven de base a tal actividad, es decir, el ajuste con las bases sobre las que se asienta, a través de las cuales se llega al resultado de la misma liquidación. Ello implica la expresión de las bases de las cuentas o cuenta que se liquidan, es decir, los conceptos que la comprenden (cuotas ordinarias de gastos, derramas, etc.), su importe o dimensión cuantitativa, y el periodo de tiempo concreto al que corresponde, cualquiera que sea (mensual, bimensual, trimestral, etc.), todo ello, además, en función de las cantidades satisfechas por el interesado en la cuenta.

b) Aprobando la liquidación de la deuda

El artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

La interpretación que debe hacerse del artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: para poder acudir al procedimiento monitorio no basta con el acuerdo de la Junta de Propietarios en el que se aprueba el presupuesto de los gastos de la anualidad siguiente o una derrama por gastos extraordinarios, a pesar de que dichos acuerdos sean ejecutivos, salvo que se impugnen y se estime la impugnación, sino que es necesario un nuevo acuerdo de la Junta de Propietarios en la que se liquide la deuda, es decir, es preciso:

1º) Convocatoria de Junta realizada conforme a las previsiones legales e incluyendo en el orden del día el tema de las cuentas y deudas pendientes;

2º) Acuerdo de la Junta en el que se indican las cantidades que se adeuda con el apercibimiento de exigir judicialmente el pago a través de este procedimiento;

3º) Notificación de tal acuerdo en la forma prevenida en el artículo 9 al propietario afectado.

4º) Certificación del acuerdo de la Junta, aprobando la liquidación de la deuda expedida por el Secretario con el visto bueno del Presidente, en la que se incluya la cantidad exacta de la deuda y el propietario deudor.

E) Gastos del requerimiento de pago

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

CAPÍTULO II Del régimen de la propiedad por pisos o locales.

Artículo veintiuno.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

Del texto del artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal se desprende que fue voluntad del legislador que los propietarios morosos abonaran todos los gastos y costas a la comunidad, siempre que sus pretensiones fueran totalmente estimadas. La existencia de unos gastos de requerimiento y actuación profesional extrajudicial, previa a la iniciación de los procedimientos judiciales, motivada por la reiterada negativa a contribuir la demandada al pago de los gastos de comunidad, cabe integrarlos en el concepto de gastos relativos a ese requerimiento, sin que se confundan con los propios a minutar, en su caso, por las costas del juicio verbal finalmente celebrado, de acuerdo con los artículo 814 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

F) Propietario anterior, responsabilidad

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

CAPÍTULO II Del régimen de la propiedad por pisos o locales.

Artículo veintiuno.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo, se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

G) Embargo preventivo

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

CAPÍTULO II Del régimen de la propiedad por pisos o locales.

Artículo veintiuno.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

El artículo 21.5 Ley de Propiedad Horizontal introduce en el régimen general de las medidas cautelares importantes matizaciones para la adopción del embargo preventivo que se adoptará «en todo caso» si los requisitos que fija concurren, y que son, por un que el deudor se haya opuesto a la solicitud inicial de un procedimiento monitorio formulada frente a él (procedimiento regulado en los artículos 812 y ss. Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que si existe oposición del deudor, tal como establece el artículo 818 de la ley, si la cuantía no excede del juicio verbal se procederá a convocar a juicio verbal, y si excede de esa cantidad, el acreedor deberá interponer la demanda de juicio ordinario en el plazo de un mes) y por otro lado exime al acreedor de la prestación de caución que asegure la eventual revocación de la medida si la demanda, finalmente, resulta desestimada.

Este precepto impone que el Tribunal acuerde «en todo caso» el embargo preventivo, convirtiendo así la oposición a la petición inicial por el deudor y la solicitud de embargo preventivo, en presupuestos objetivos frente a los cuales ha de declinar la facultad del Juzgador, puesto que por exigencia legal ha de acordar el embargo sin entrar en el análisis del «fumus boni iuris» o el «periculum in mora», como también sin necesidad de que el acreedor preste caución. La aplicación de la norma especial (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 21.5), queda fuera de toda discusión.

Este artículo introduce en el régimen general de las medidas cautelares importantes peculiaridades: a) de un lado, subordina la solicitud y adopción «en todo caso» de la medida de embargo preventivo a un único requisito: que el deudor se haya opuesto a la solicitud inicial de procedimiento monitorio formulada frente a él; y, b) incluso exime, de iure, al acreedor de la prestación de caución que asegure la eventual revocación de la medida si la demanda, finalmente, resulta desestimada.

Así las cosas, la circunstancia de que la demandada tenga o no bienes suficientes en su esfera jurídica patrimonial, o que exista o no peligro de que tales bienes puedan experimentar alguna merma o salir de aquella esfera carecen de trascendencia. La única manera de enervar la medida se establece por el propio precepto: la prestación de aval bancario por el importe reclamado en concepto de principal, intereses y costas.

Finalmente cabe señalar que puede enervarse por el deudor mediante la prestación del correspondiente aval.

H) Abogado y procurador, costas

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

CAPÍTULO II Del régimen de la propiedad por pisos o locales.

Artículo veintiuno.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

a) Petición inicial

El artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal deja clara la imposición de costas al deudor en esa primera fase del proceso monitorio, siempre que se trate de reclamar las cuotas impagadas por uno de los comuneros, el demandado, a la Comunidad de Propietarios. El Legislador ha querido reforzar la posición de las comunidades de propietarios en cuanto se refiere a la contribución de los mismos a las cuotas de mantenimiento de la comunidad. La economía de esos entes es muy vulnerable al incumplimiento de las obligaciones por parte de los copropietarios y por eso ha establecido esta norma especial, que deroga el régimen general sobre costas en el juicio monitorio.

b) Pago antes del requerimiento de pago

El artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal prescribe la imposición de costas al copropietario deudor que, tras recibir el requerimiento de pago previsto en el art. 815, pfo. 1º, Ley de Enjuiciamiento Civil, abona la deuda o se abstiene de comparecer, pero en todo caso sujeta la condena en costas a la previa práctica del requerimiento. De donde se sigue que no es de aplicación cuando el pago se produce con anterioridad al requerimiento judicial al demandado. En esas circunstancias, sólo cabe aplicar la previsión general del art. 22.1 Ley de Enjuiciamiento Civil, para los supuestos de satisfacción extraprocesal de la pretensión, habida cuenta que dispone el citado precepto 815 que «Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas». (En este sentido se pronuncian, entre otros, los autos de la AP de Madrid, Sec. 14, de 22 julio 2008, y Sec. 21, de 12 junio 2012, de la AP de Tarragona, Sec. 1, de 3 sep. 2007, y de la AP de Valencia, Sec. 6, de 11 oct. 2002). Auto Audiencia Provincial León, Sec. 2, 15 oct. 2018, 80/2018, rec. 245/2018.

c) Si existe oposición

El artículo 21.6 Ley de Propiedad Horizontal establece que cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.

En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

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