Servidumbre de luces y vistas

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Teniendo en consideración el principio jurídico de que el dominio se presume libre en tanto no se acredite su limitación (artículo 348 del Código Civil), quien pretende ostentar un gravamen sobre un fundo ajeno debe demostrar su existencia. Por eso, el que afirma la existencia de la servidumbre tiene la carga de probar la realidad del gravamen, de manera que la viabilidad de la acción solamente requiere que el actor pruebe su derecho de propiedad sobre la finca cuya libertad pretende, si es negado por el demandado, y la inmisión o perturbación que, en su caso, éste le haya producido en el goce de la misma.

La servidumbre de luces y vistas —que no debe confundirse con las limitaciones al dominio impuestas por la ley para la apertura de huecos en pared medianera (artículo 580 del Código Civil) y pared propia (artículos 581 y 582 del Código Civil)— supone, en los términos del artículo 585 del Código Civil, un gravamen que impone al dueño del predio sirviente la obligación de no construir a una distancia menor de tres metros —en defecto de la fijada en el título de servidumbre— sobre el predio dominante, es decir, obliga a dueño del predio sirviente a retranquearse respecto del predio dominante para que éste pueda tomar luces y vistas con la apertura de huecos que excedan de los previstos en los artículos 581 y 582, que son los llamados huecos de tolerancia legal. La servidumbre de luces y vistas se considera positiva cuando los huecos o ventanas se practican en pared ajena o medianera; y por el contrario, cuando se abren en pared propia del supuesto dominante, estaremos en presencia de una servidumbre negativa. Todo ello genera el distinto régimen del inicio del cómputo de la prescripción de 20 años al ser, en ambos casos, una servidumbre continua y aparente (artículo 537 del Código Civil). El tiempo se contará en las positivas desde la apertura de los huecos o ventanas; y en las negativas desde el acto obstativo del sirviente (artículo 538 Código Civil).

Las expresadas servidumbres no aparecen reguladas como tales en el Código Civil, que se limita a imponer limitaciones a la facultad de abrir ventanas o huecos en pared medianera o en pared propia contigua a finca ajena (artículos 581 a 584 Código Civil) y a regular los efectos de la servidumbre de vistas adquirida por título (art. 585 Código Civil); bien entendido que en cualquier caso los huecos abiertos en pared propia y en correspondencia con suelo y cielo ajenos son de mera tolerancia, no constitutivos de servidumbre, salvo pacto o convención expresa.

Respecto a la constitución por título, es doctrina del Tribunal Supremo que debe entenderse por título cualquier negocio jurídico, tanto Inter vivos, oneroso o gratuito, como mortis causa (Sentencias Tribunal Supremo 2 junio 1969 y 26 junio 1981) por lo que no es necesaria escritura pública como elemento “ad solemnitatem”, en el que conste claramente la voluntad de los otorgantes de constituir un gravamen, pues en caso de duda ha de operar la presunción de libertad del fundo.

Y en cuanto a la adquisición por prescripción durante veinte años, es jurisprudencia consolidada que conforme al artículo 538 Código Civil el día inicial del cómputo no es el de la apertura de los huecos en pared propia sino aquel en que el dueño del predio dominante hubiera impedido al del sirviente hacer algo que sin la servidumbre sería lícito, de manera que en caso de no constar la existencia ni la fecha de tal actitud impeditiva no se produciría la consolidación de la servidumbre de luces y vistas por el transcurso del tiempo.

Servidumbre por destino. El artículo 541 del Código Civil establece que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

Este modo de constitución de las servidumbres exige: a) La existencia de dos predios pertenecientes a un único propietario; b) Un estado de hecho del que resulte por signos visibles y evidentes que uno de ellos presta al otro un servicio determinante de semejante gravamen; c) que dichos signos hayan sido establecidos por el titular de ambos predios o de la finca única que luego se divide, y d) que el estado de hecho se transforme en gravamen mediante la enajenación de uno de los fundos o la división del único, subsistiendo el signo.

Ventanas, huecos, vistas, balcones. El artículo 581 del Código Civil establece: «El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana». Sobre la base del artículo 581 del Código Civil, el concepto de huecos de tolerancia se refiere a los abiertos en un pared no medianera contigua a finca ajena y que sirven para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, de las dimensiones de 30 centímetros en cuadrado y en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y red de alambre. La sentencia del Tribunal Supremo 252/2016 de 15 abril 2016, se refiere a estos huecos en los siguientes términos: «Realmente, esta norma impone una limitación al derecho de propiedad (del demandado) en protección al dominio y a la intimidad (del demandante). Cuya limitación no alcanza sólo a la visión sino algo más, luces y vistas, en su ejercicio por relaciones de vecindad. Así, los hechos probados declarados así en la sentencia de instancia son incólumes en casación, y ésta afirma, como probado, que los huecos no se encuentra a la altura de las carreras ni de los techos y a una distancia claramente distante de la línea del alero en el caso de los superiores y no pueden calificarse como los huecos de tolerancia. Lo que la jurisprudencia ha admitido es que las ventanas o huecos estén tapiadas o cerradas de modo hermético, cubierto el supuesto «vano» con materiales translúcidos que constituyen falsas ventanas cuya construcción no está prohibida, ya que no constituyen un hueco sino un muro, sin otra especialidad que dar paso parcialmente a la luz (así se expresa la sentencia de 16 septiembre 1997 que recoge la jurisprudencia desde la sentencia de 17 febrero 1968). La calificación de huecos de tolerancia corresponde solamente a los huecos que, abiertos en pared propia del dueño del que sería predio dominante, se hallan remetidos o enmarcados exclusivamente en dicha pared, pero sin voladizo o saliente sobre la finca ajena, pues, cuando esto último ocurre, la servidumbre adquiere el carácter de positiva, en cuanto el dueño del predio dominante ya está imponiendo al del sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa (invasión u ocupación de sus derecho de vuelo mediante el citado voladizo o saliente), conforme también tiene ya declarado esta Sala, cuando en la S 8 enero 1908 atribuye carácter de servidumbre positiva a «la que consiste, no en simples ventanas más o menos remetidas en la pared, sino en vuelos o voladizos sobre el terreno del predio sirviente, que, por su naturaleza, gravan ya directamente dicho terreno», doctrina que viene reiterada, a contrario sensu por la de 19 mayo 1951, al atribuir carácter de negativa a la servidumbre representada por «ventanas abiertas en pared propia y remetidas en la misma, sin saliente sobre el predio ajeno».

El artículo 582 Código Civil impone una prohibición expresa al decir: «No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia”. La norma incorpora un límite al derecho de propiedad —más que una servidumbre— en relación con aquella finca colindante en que se está ejecutante una construcción o reforma novedosa. El precepto regula las relaciones de vecindad fijando una distancia mínima que debe respetar el propietario de la finca o parcela que pretende construir abriendo vanos, ventanas, huecos, voladizos, terrazas o balcones, que permitan la recepción de luces y la proyección de vistas sobre la finca colindante. El artículo 582 del Código Civil nos habla de «vistas rectas», «entre la pared en que se construyan y dicha propiedad» del vecino, es decir, respecto al límite ideal entre las dos propiedades. Cuando ese artículo habla de vistas oblicuas no se está refiriendo a vistas hacia el suelo sino «de costado» o, como dice bien claro el artículo 583, «desde la línea de separación de las dos propiedades», en perpendicular al lindero. En la vista recta la distancia se debe medir delineando una paralela desde la línea exterior de la pared del hueco hasta el límite donde comienza la propiedad vecina; y es bien evidente que las fincas no están situadas en paralelo, mirando al frente. En la vista oblicua, lateral o de costado, al ser exigible que, para ver la propiedad contigua sea necesario mover la cabeza hacia la derecha, la línea debe iniciarse en el punto de separación de ambas propiedades, pero debe terminar en el comienzo del hueco, de forma que la distancia sea la existente entre el punto del hueco más cercano a la línea de separación de las propiedades y ésta misma mediante una medición en perpendicular. En consecuencia, a partir del lugar donde el hueco se abre debe trazarse la distancia a través de una línea que forme ángulo recto con la divisoria de la propiedad del vecino.

Además, el artículo 582 del Código Civil nos habla igualmente de balcones en su párrafo primero y de vistas en general en el segundo, al igual que el 583, para fijar unas distancias hasta el lindero entre ambas propiedades. Balcón se define como ventana abierta hasta el suelo con barandilla y las mismas limitaciones que a un balcón deben aplicarse a una terraza, cuya primera definición en el Diccionario de la R.A.E. es sitio abierto de una casa desde el cual se puede explayar la vista y la tercera cubierta plana y practicable de un edificio, provista de barandas o muros, con mayor razón, aun puesto que es más amplia la extensión desde la que se puede disfrutar de vistas.

Indica el artículo 583 Código Civil que «Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para la oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades».

Dice el artículo 585 del Código Civil «Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583«.  El fin del artículo 585 del Código Civil es Impedir edificar a los titulares de la finca sirviente a menos de tres metros de distancia en línea recta, de la finca dominante. Así, el artículo 585 recoge la regulación de la servidumbre de luces y vistas, cuya esencia consiste no en el simple hecho de recibir luz del fundo vecino o de tener vistas al mismo —lo que puede lograrse sin derecho alguno, por medio de actos tolerados por parte del propietario de la finca inmediata o por otros subrepticios— sino en la facultad que aquel precepto concede a quien, por cualquier título, ha obtenido el derecho de tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, de impedir que el dueño del predio sirviente edifique a menos de tres metros de distancia, medidos en la forma que establece el artículo 583 del mismo Código.

Materiales traslúcidos en paredes contiguas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado que la utilización de materiales traslúcidos en paredes contiguas no vulnera las prohibiciones que resultan de los artículos 581 y 582 del Código Civil, en cuanto que los avances en la técnica de la construcción facilitan en la actualidad el levantamiento de fachadas o paredes con materiales más o menos traslúcidos, permitiendo el paso de la luz, pero con la misión propia de toda pared, cual es el cerrar el edificio. Estas técnicas modernas, al no poderse equiparar a la apertura de ventanas ni de huecos, no están comprendidas en los términos literales de los artículos 581 y 582 del Código Civil, ni tampoco en su espíritu, pues la utilización de esos materiales no es con fines de luz exclusivamente, sino de ornato o resistencia, que se traduce, en definitiva, en belleza y seguridad del edificio, por lo que este progreso, al no estar comprendido en la regulación del Código Civil, sobre estas relaciones de vecindad, constituye una laguna legal, y para resolverla hay que tener en cuenta que la propiedad no puede llegar más allá de lo que el respeto a la del vecino determina, por lo que, en la lucha entre dos situaciones vecinales, prevalecerá la que se apoye en el interés social, si la vida íntima familiar del vecino no se inquieta, por lo que será en cada caso concreto la situación fáctica la determinante de la resolución procedente.

Servidumbre, adquirida por título o por prescripción. A la servidumbre de luces y vistas le resulta aplicable el régimen legal del Código Civil, en cuyo artículo 537, respecto a las servidumbres continuas y aparentes, se establece que pueden ser adquiridas en virtud de título o por la prescripción de 20 años, entendiendo por título constitutivo de la servidumbre cualquier negocio o acto jurídico creador de la misma, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, a virtud del cual se establezca la limitación del derecho de propiedad, sin necesidad de que aquel negocio o acto quede plasmado documentalmente.

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